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La banca dice adiós al ladrillo tóxico al vender carteras en bloque

Lunes, 4 de diciembre de 2017   La Vanguardia   BANCOS

La banca ha optado por abandonar el sector inmobiliario de forma rotunda. Hasta hace unos meses, los bancos iban vendiendo inmuebles a goteo, carteras de deuda inmobiliaria que oscilaban entre 100 y 800 millones. Asimismo, las entidades también firmaban acuerdos con terceros para agilizar las ventas de pisos, pero todo iba muy despacio y el inmobiliario seguía aportando cifras negativas a sus cuentas.

Tras el verano, el cambio ha sido brutal: venden su cartera íntegra a megafondos para sacar de su balance todo lo relacionado con el ladrillo tóxico.


El Banco Santander abrió la veda el pasado ocho de agosto al vender al fondo Blackstone la cartera integra del Banco Popular valorada en unos 10.000 millones. Incluyó todo el negocio inmobiliario: la cartera integra de inmuebles adjudicados, créditos dudosos procedentes del sector inmobiliario y hasta los activos fiscales diferidos relacionados con el sector. Según Reuters, esa venta se ejecutó con un descuento del 66% sobre el valor bruto de los activos, pero logró sacar de su balance todo el riesgo inmobiliario. Además, en el futuro tendrá la oportunidad de ir recuperando dinero a medida que Blackstone enajene activos incluidos en la nueva sociedad. Blackstone se quedó con el 51% de la nueva sociedad, y por lo tanto con el control, y el Santander, con el 49% restante.

Las entidades han preferido vender a menor precio pero sanear así sus cuentas
Liberbank aprendió la lección del Santander y ejecutó una operación similar el 22 de octubre de este año. Firmó un acuerdo con Bain Capital Credit y Oceanwood para crear una sociedad conjunta y traspasar los activos inmobiliarios. El primer fondo ostenta el 80% del capital, Oceanwood, el 10,01% y el resto, la entidad que preside Manuel Menéndez. Traspasó activos con una deuda bruta contable agregada de unos 602 millones, de los cuales 180 millones son suelo y obras en curso, 80 millones son terciario y 342 millones producto residencial. Anteriormente había realizado ventas directas por valor de 209 millones de deuda bruta.

El último banco en subirse a esta tendencia ha sido el BBVA, que la semana pasada, para sanear su balance del ladrillo, vendió al fondo Cerberus el 80% de sus activos inmobiliarios y el negocio de gestión de estos por unos 4.000 millones. El negocio inmobiliario pactado en el acuerdo está compuesto por unos 78.000 activos inmobiliarios con un valor bruto contable de aproximadamente 13.000 millones de euros, y los activos y empleados necesarios para la gestión de este negocio. El descuento implícito de esa operación sobre el valor bruto de los activos asciende al 61,5%, en línea con las provisiones realizadas.

Bankia, Sabadell y Caixa Bank, así como otras entidades de menor tamaño, sopesan hacer operaciones similares.

El peso excesivo de la construcción ha sido una rémora para el sector financiero
Muchos de estos activos inmobiliarios proceden de las cajas de ahorros. Por ejemplo, el BBVA asumió los activos de Unnim y Sabadell, de CAM. Estas carteras están protegidas por los esquemas de protección de activos (EPA) con lo que cuentan con el respaldo del fondo de garantía de depósitos al que hacen aportaciones las entidades financieras o con el aval del Gobierno.

El ingente peso del ladrillo en las cuentas de los bancos les ha generado pérdidas multimillonarias. Ha sido el lastre del sector financiero durante los últimos años. Las entidades financieras han tenido que hacer provisiones y provisiones para cumplir con la normativa española y europea.

Con esa realidad, los bancos se han apuntado a la moda de vender los activos en bloque y alejarse en buena medida de todo lo relacionado con la gestión de activos inmobiliarios. Parece ser que los banqueros han dicho: zapatero, a tus zapatos. A partir de ahora, van a hacer sólo banca para competir con las fintech que amenazan algunos de sus negocios clásicos. Y la fórmula para desaguar el sector inmobiliario a gran escala ha sido traspasar los activos a fondos extranjeros con descuentos, pero sacando de su balance todo lo que huele a tóxico. Se verán más de estas desinversiones a lo largo del 2018.

Activos pendientes de ser colocados
Sabadell, Caixa Bank y Bankia acabarán sumándose a la tendencia de vender activos inmobiliarios en bloque. La entidad que preside Joseo Oliu contaba con 15.591 millones de exposición inmobiliaria en los nueve primeros meses del año. De los cuales, 8.763 millones corresponden a activos adjudicados y 5.202 millones a promoción y construcción inmobiliaria. Por su parte, Caixa Bank cuenta con 12.103 millones de activos inmobiliarios totales, de los cuales básicamente, 6.145 millones corresponden a activos inmobiliarios adjudicados y están disponibles para la venta. El banco que preside Jordi Gual ha contratado a KPMG, Oliver Wyman y Mc Kinsey para redefinir procesos operativos para la mejora de la logística y la eficiencia. En el caso de KPMG podría incluirse la venta de algunos adjudicados de alquiler pero sería una parte muy pequeña de los 3.000 millones netos de esta cartera a cierre del tercer trimestre.

Por último, Bankia por ahora no tiene intención de vender en bloque. Hasta septiembre, ha vendido 6.115 activos, lo que supone un 14,6% del stock. Cuenta con más de 2.082 millones a cierre del tercer trimestre de exposición al ladrillo

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