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Las claves de la venta de los inmuebles de Popular a Blackstone

Viernes, 11 de agosto de 2017   Expansion.com   BANCOS

El fondo ha invertido seis semanas de trabajo y 25 personas en ganar una operación con la que llevaba soñando toda la crisis. Su experiencia con el alquiler ha sido muy valorada por Santander.


El día de San Juan, fecha oficiosa del inicio del verano, marcó el inicio de varias semanas de intenso trabajo para Blackstone que han acabado erigiéndole en el mayor inversor inmobiliario de España. Por delante incluso de Sareb, el banco malo que se quedó con la herencia inmobiliaria de las cajas de ahorros rescatadas. La operación se ha cerrado después de varias reuniones en Londres con Javier García-Carranza Benjumea, director general adjunto de Santander y máximo responsable inmobiliario.

Este tipo de fondos vinieron a España en plena crisis buscando rentabilidades de dos dígitos. En 2014, Blackstone se adjudicó una cartera de 40.000 hipotecas morosas procedente de Catalunya Caixa y valorada en 6.400 millones de euros. El contenedor inmobiliario fue creciendo con paquetes más pequeños de activos inmobiliarios y créditos morosos de la banca procedentes de CaixaBank y Sabadell, fundamentalmente. Pero faltaba una operación del tamaño que ha ofertado Santander con Popular, valorada en 30.000 millones de euros, que ha llegado con el ciclo alcista del mercado inmobiliario ya comenzado.

Potencial
El trabajo previo de Blackstone ha consistido en estudiar multitud de hojas Excel con datos del producto en venta para analizar la viabilidad y potencial de revalorización de la cartera, según fuentes conocedoras del proceso. El grupo ha sido asesorado en esta fase por 17 profesionales de la consultora inmobiliaria internacional JLL, que en el pasado ha trabajado con Popular. Su labor se ha completado con simulaciones futuras de morosidad, basadas en su conocimiento del mercado.

Blackstone, con 100.000 activos bajo gestión, cuenta con una amplia estructura en España, distribuida en tres Socimis y una plataforma de venta, Anticipa Real Estate, que gestiona créditos morosos y 12.000 inmuebles repartidos por toda España. La mayoría se encuentra en las zonas metropolitanas de Barcelona y Madrid. De ellos, el 70% está en alquiler. Precisamente su experiencia de años en el arrendamiento ha sido fundamental -junto con la oferta económica- para ganar el mandato de Santander, según estas mismas fuentes.

La intención es, por tanto, dar salida a parte del parque de viviendas de Popular a través del alquiler. Gran parte de ellas está en Andalucía y Valencia (ver gráfico). Anticipa está arrendando viviendas y otros activos a un ritmo de 400 al mes.

De los 30.000 millones de euros traspasados a Blackstone, el 60% son inmuebles y el resto, créditos morosos. Por tipo de exposición, 12.600 millones corresponde a suelo y 8.000 millones a viviendas. El resto se distribuye entre locales comerciales (2.100 millones), naves industriales (1.500 millones) y hoteles (800 millones).

Ahora viene una segunda fase de trabajo, todavía más dura para Blackstone, de análisis granular que consiste en retasar uno por uno el producto recibido y clasificarlo por tipología para acelerar su salida del balance. Blackstone es el dueño del 51% de la sociedad propietaria -el resto queda en manos de Santander- y pilotará la gestión.

Popular dispone de activos de gran valor que no se han vendido antes porque estaban insuficientemente provisionados y hubieran disparado las pérdidas del banco, algo que Santander se ha encargado de subsanar gracias a los recursos obtenidos con la ampliación de capital. Lo peor de la cartera es la elevada proporción de solares. Hay muchos activos adjudicados en fase de subasta judicial.

Se da la circunstancia de que Anticipa Real Estate adquirió en diciembre un paquete de crédito promotor, respaldado con más de 750 viviendas, procedente de Banco Popular.

Los otros dos finalistas que competían por el ladrillo de Popular eran Apollo, socio de Santander en su inmobiliaria Altamira, y Lone Star.

Santander ha estado asesorado en este proceso por Morgan Stanley, el banco de inversión para el que trabajó Javier García-Carranza hasta febrero de 2016

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